Nghỉ lễ và giá nhà đất
Hôm nay ngày nghỉ lễ, mình tính viết cái gì đó vui vui chút. Nhưng hóa ra lại có một case coi tưởng mắc cười mà đáng để suy ngẫm.
Tính ra là người ta không đi nghỉ lễ, mà lại đi … đấu giá mua đất. Quả thật chiêu này mình cũng không nghĩ tới.
Mặc dù phiên đấu giá được đấu giá trong kỳ nghĩ lễ kéo dài 4 ngày, tuy nhiên theo ghi nhận của VietnamFinance, đã có đến 500 người tham gia với 1.000 hồ sơ đăng ký.
Song song đó, là những câu chuyện như giá thuê trọ leo thang như trong bài Giá thuê trọ leo thang, xu hướng YONO 'lên ngôi', và nỗi lo về một thế hệ ba không “không còn động lực, không kết hôn, không sinh con chỉ vì giá nhà đất tăng cao.”
Đây chắc chắn là thách thức của thập kỷ tới.
Và nhìn nhận về câu chuyện đấu giá nhà đất dịp lễ, mình nhìn thấy có hai luồng ý kiến, một là cho rằng giá nhà đất quá ảo, bị đấu giá ảo; hai, là cho rằng giá thị trường đấu, nó phản ánh thị trường, một số hành vi kích giá ảo không nói lên tất cả. Điều đáng chú ý là góc nhìn thứ hai không chỉ có giới kinh doanh bất động sản, mà cả một số nhà báo kỳ cựu và các chuyên gia của tổ chức nước ngoài quan sát. Nhưng họ không dám nói thẳng ra ngoài vì nó đang trái với dư luận sôi sục mà chỉ đưa ra nhận định qua email hay message nhóm. Nhưng nhóm này lại quote được nghiên cứu bài bản, trong khi nhóm kia thì lại đưa nhận định kiểu như vầy mà không biết kinh nghiệm quốc tế là kinh nghiệm nào.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy công cụ duy nhất để giữ ổn định thị trường BĐS nhà ở là xây dựng một sắc thuế hợp lý về BĐS trên nguyên tắc: lợi nhuận trong kinh doanh BĐS chỉ ngang với lợi nhuận trong kinh doanh sản xuất hàng hóa và cung cấp dịch vụ.
Trái với nhận định ở trên, nhóm quỹ bất động sản của BlackRock và BlackStone đang dẫn đầu hoạt động rất tích cực mà gần nhất là pha thu gom nhà diện rộng của BlackRock ở Sing và Anh, đồng thời đang call quỹ với niềm tin là tạo ra tỷ suất sinh lợi cao vượt trội cho nhóm nhà đầu tư rất giàu HNWI. Gần nhất là pha gom hàng rất liều mạng của BlackRock với một dự án được định giá khá là cao.
BlackRock Close to Buying 299 Singapore Serviced Apartments, BT Says
Điều này cho thấy đang diễn ra những phát biểu khá cảm tính về thuế bất động sản, về định giá (nói về “giá trị thực”, giá ảo) mà không thấy quote một nghiên cứu bài bản nào cả.
Hiểu về “định giá”
Định giá theo giá trị kinh tế hợp lý (valuation) gần với xác định NAV của một quỹ tư nhân đầu tư bất động sản. Các giá trị cash flow, franchise value, corporate governance, balance sheet risk, and overhead đều phải được định giá và tính toán kỹ.
Cũng là định giá, nhưng theo kỳ vọng hợp lý của thị trường (asset pricing). Đấu giá là một trong những phương thức giao dịch để xác định asset price. Nó thuộc phạm trù asset pricing. Trong phạm trù asset pricing liên hệ với định giá hợp lý
Xác định Premium/Discount so với Valuation (số 1 ở trên) - đây là phần pricing nên giá có thể chênh lệch với giá trị kinh tế hợp lý.
Phương pháp giao dịch: đấu giá là một trong số đó. Nó chính là market microstructure.
Theo đó, cái mà thị trường cho là “giá ảo”, v.v. thì trước tiên phải xác định mức giá trị kinh tế hợp lý intrinsic value/NAV (phần valuation) ở đâu. Từ đó xác định premium/discount do thị trường xác định so với mức giá valuation đó (phần asset pricing). Nhưng nó chỉ nói lên là giá cả đang vượt bao nhiêu phần so với giá trị kinh tế hợp lý, không cho một căn cứ nào gọi là “giá ảo”, đâu là “giá trị thực”? Bởi vì những ước tính valuation bản thân nó là những ước tính chủ quan của các tổ chức định giá. Mình bảo đảm bạn đưa cùng một data cho các tổ chức định giá khác nhau, dùng cùng phương pháp, sẽ ra phần valuation khác nhau. Đơn giản là vì họ sẽ phải đưa ra những ước tính về tương lai dựa trên thông tin hiện tại. Định giá cổ phiếu, bất động sản hay bất kỳ cái gì cũng như thế.
Vì vậy, không có lý thuyết nào cho bạn cái gọi là giá trị thực. Họ chỉ có ước đoán về giá trị nội tại (intrinsic value), mà hiểu nôm na là giá trị kinh tế hợp lý dựa trên các giá trị kinh tế tạo ra, dòng tiền, franchise, chi phí xây dựng, quản lý, v.v.
Lấy ví dụ chứng khoán cho dễ hiểu. Trong tình huống của cái gọi là các cổ phiếu hàng đầu Mag 7 của Mỹ (dòng tech xịn sò ai cũng biết), bà con cho là nó đã vượt 50-120% giá trị nội tại. Nhưng 15 năm trước, người ta còn cho rằng Apple vượt 4 lần giá trị nội tại. Và cái kết bạn biết rồi đó, người nào tin giá Apple sẽ về “nội tại” thì chờ kiếp sau mà mua. Tương tự, Nvidia, Tesla, v.v. Ngay cả Tesla correct 50%, nó vẫn ở rất xa giá trị nội tại ước tính một cách hợp lý, trừ khi bạn giả định tăng trưởng dòng tiền 3 con số 1 năm tiếp tục cho nhiều năm nữa. Ai đảm bảo nó không thể xảy ra, nhất là khi anh Musk bảo công ty ảnh giờ chơi đủ thứ từ AI tới Internet không gian chứ không phải chỉ bán xe điện.
Premium cao của thị trường trả so với giá trị kinh tế hợp lý ước tính ra vì vậy có thể duy trì đến vài thập kỷ hoặc hơn. Kỳ vọng nó quay về lại mức “giá trị kinh tế hợp lý” thì có thể là hơn cả đời người, hoặc còn hơn nữa.
Vì sao giá nhà cứ tăng hoài?
Có rất nhiều nguyên nhân, nhưng một trong những nguyên nhân là sự mất giá của sức mua từ tiền lương, khiến cho nhu cầu trú ẩn vào các tài sản tài chính, đất đai, crypto, v.v. tăng đều trong những năm gần đây. Một trong những nhuyên nhân nữa là mấy năm trước lãi suất quá thấp, nên giá tài sản tăng nhanh. Lãi suất tăng cao lên thì giá tài sản tăng chậm lại. Giờ bắt đầu cắt lãi suất, thì nó lại lên mà thôi vì người ta dễ vay rẻ hơn để làm ăn.
Và khi mà nhiều tài sản tăng vù vù, người ta làm giàu từ nhiều thứ, thì họ lại sẽ cash out ra vào bất động sản. Giống mấy tỷ phú tech và các bạn triệu phú crypto lâu lâu lại thấy báo đăng đi mua biệt thự vậy. Tài sản tăng, người giàu tăng, thì giá nhà kéo nhau lên. Vì bà con thấy biệt thự ông kia lên giá từ 12 lên 20 triệu đô, thì nhà tui gần đó, cũng sẽ lên từ 1 triệu lên 2 triệu đô vậy đó. Rồi các phân khúc tuần tự kéo nhau lên.
Một điều khác nữa là earnings của người dân tăng, thì chủ nhà tăng giá tiền thuê. Và tỷ trọng chi phí tiền thuê trong thu nhập ngày một tăng dần lên trên toàn cầu. Ví dụ, ở New York,
Vấn đề là tại sao thuê mắc gấp mấy lần khu khác mà chui vô ở New York chi mệt vậy? Tại vì đi làm ở đó thì mới có cơ hội thăng tiến nhanh, cơ hội nhiều.
Sự tăng hoài giá nhà có quá phi lý không?
Cái này tùy theo bạn dùng benchmark so sánh là gì. Nếu so sánh với thu nhập bình quân của người dân thì có lẽ. Nhưng nếu so với thu nhập nhóm 5 và 10% thì chưa chắc. Và thường nhóm này là nhóm tích lũy rất nhiều tài sản chứ không chỉ nhà.
Và nếu so với mức tăng giá tài sản của vàng, crypto, chứng khoán, thì nhà chưa chắc tăng bằng.
Cụ thể, nếu chia giá nhà cho giá vàng, chỉ số cổ phiếu SP500 của Mỹ, thì bạn lại thấy hiện trạng mean reverting à (chỉ số cổ phiếu Việt Nam là một outlier). Chia cho giá crypto thì càng là hạt dẻ. Ví dụ vài cái chart như vậy bên dưới.
Tỷ số giá vàng so với giá nhà
Giá nhà so với giá Bitcoin
Vì vậy, tùy theo benchmark của intrinsic value là gì, mà giá nhà ảo hay không mà thôi.
Tất nhiên thì nếu nhìn theo số tuyệt đối, giá nhà toàn cầu tăng như phim.
Và như vậy, nó vẫn là vấn nạn như ở đầu bài.
Vậy muốn giải quyết bài toán này phải làm sao?
Nhìn ở góc độ chung trên toàn cầu, các nước đang phải giải quyết đồng thời hai bài toán:
Đảm bảo nhà đất hoạt động đúng với vai trò của nó: (1) mang lại giá trị kinh tế (2) có vai trò là tài sản đảm bảo trong ngân hàng (và do đó tạo ra wealth effect và collateral effect đối với nền kinh tế.
Đảm bảo người dân có được quyền an cư lạc nghiệp tại nơi họ làm ăn sinh sống.
Đây là một thử thách cho nhiều nước trên thế giới. Bao gồm Mỹ, Trung, Nhật, Hàn, Châu Âu, .v.v Ngay cả với Bắc Âu, khi Thụy Điển vượt 10 triệu dân, giá nhà đã trở thành một chủ đề được quan tâm. Việt Nam chúng ta có hơn 100 triệu dân, và sự khác biệt giàu nghèo trong xã hội ngày một lớn, thì đây là một trở ngại.
Một số cho rằng đánh thuế BĐS sẽ giải quyết được vấn đề. Xin những ai đề xuất đó đưa ra bằng chứng nước nào đánh thuế BĐS đã kéo được giá nhà ở những nơi người ta tập trung làm kinh tế lớn xuống đến mức người bình dân có thể ra tranh mua trên thị trường với nhóm thu nhập cao? Counter evidence đầy ra từ Mỹ, Châu Âu cho đến Hong Kong, Singapore. Họ không thể cạnh tranh trên thị trường bất động sản thuần túy. Phải có chính sách khác.
Một vấn đề trở ngại khá lớn nữa là người dân cần là nhà ở nơi họ có việc làm. Nghĩa là thành phố lớn. Đây chính là vấn đề và hầu như chưa nước nào giải quyết nổi. Ngay cả BĐS ở Trung Quốc gần đây sụt giảm, thì giá BĐS loại 1, loại 2 đã dừng giảm rồi. Và phân khúc đắc địa nhất thì SMCP có bài cho thấy tăng đều. Bất động sản Trung Quốc giảm, nhưng giới trẻ Trung Quốc ngày càng không có hi vọng mua nhà.
Vì vậy mong đợi giá bất động sản giảm xuống để người dân mua nhà là một hướng đi sai. Vì sự đi xuống của thị trường bất động sản của các nước hầu hết đi kèm với sự đi xuống về kinh tế, và nhóm bị ảnh hưởng nhất khi kinh tế đi xuống là nhóm người chưa mua được nhà. Họ bị “mắc kẹt”. Người gom nhà khi bất động sản giảm vẫn là nhóm có tiền.
Tranh luận đúng vì vậy phải là: làm sao kết hợp chính sách thuế với chính sách xây nhà ở xã hội cho người cần nhà (bất kể thu nhập thấp hay cao) có thể mua nhà.
Cấu trúc của một gói chính sách như vậy theo quan sát của mình có các phần:
Thuế để tạo nguồn thu cho ngân sách. Những nơi giá nhà sẽ vẫn lên thì phần thuế này là từ người giỏi kinh doanh họ đóng góp cho ngân sách để tái phân phối thu nhập trong khi họ vẫn giàu lên vì BĐS những nơi đó lên.
Tín dụng lãi suất thấp, cho vay cao, và trả trước phần lớn tiền đợt đầu cho người mua nhà lần đầu với sự hỗ trợ của chính phủ (mà UK từng làm tốt với First Time Buyer Scheme một thời gian cho đến khi … hết tiền và đổi qua chính sách cầm chừng hiện nay).
Tăng nguồn cung nhà ở tất cả các phân khúc. Đây là cốt lõi. VN có một dạo méo mó toàn xây hàng xịn.
Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.
Bốn vấn đề này Singapore đều làm, và làm khá tốt 2, 3, 4. Phân khúc tư nhân tự phát thì vẫn tăng vun vút lên đỉnh mặt trăng (bữa báo Sing đăng có má mua một phòng penthouse giá gần 3 triệu đồng Biden, rồi thuê decoration cao hơn giá mua!), nhưng khu vực nhà ở chính sách thì được kiểm soát khá ổn.
Vấn đề là muốn áp dụng chính sách của Sing có nhiều điểm khó cho Việt Nam. Họ có mấy triệu dân hà. Và một mấu chốt nữa là phần lớn funding của 2,3 và 4 là của chính phủ. VN không có nguồn lực này (một phần là dân cần nhà ở nơi họ làm ăn, sinh sống quá đông).
Câu chuyện của TQ hiện nay có một vấn đề báo chí VN ít đề cập trong khi nó là thảo luận sôi nổi ở các báo kinh tế Trung Quốc mà dân nước ngoài đọc. Đó là vấn đề thực thi.
Các chính sách ổn định thị trường BĐS TQ, về cả phía hỗ trợ thị trường không giảm giá nữa, lẫn phía hạn chế đầu cơ, đều trong trạng thái căng cứng. Thực thi đá nhau giữa các cấp như Caixin gần đây có bình, đó là “gây thất vọng”.
Bởi vì họ muốn làm một cái chuyện quá khó và quá phức tạp. Và chính những người lãnh đạo lại không lắng nghe thị trường. Cái họ muốn, dù là tốt, ví dụ như xe điện, sẽ tạo ra dư thừa hay thiếu hụt khi họ đẩy những chính sách khuyến khích về hướng phải làm nhanh, làm mạnh. Họ xem thị trường là cái phải kiểm soát, phải định hướng cho không lộn xộn nữa, chứ không lắng nghe nó. Khi mà tất cả ưu đãi, nguồn lực dồn về một phía, bất chấp tín hiệu thị trường về nhu cầu, tất nhiên là sẽ dư thừa công suất.
Khi bạn ra quyết định tăng tốc hay giảm tốc đột ngột mà bạn bỏ qua market information, kết quả của ngành nhà đất TQ (đạp thắng quá đà) và ngành xe điện (tăng ga quá mức), là khó tránh. Nhưng cách tiếp cận của họ có một điểm ưu việt, là nếu bạn lắng nghe market information quá, bạn sẽ bị lái theo các market maker lớn. Sai lầm của TQ, theo mình, là hoàn toàn bỏ qua market information trong thời gian qua với những ưu tiên khác.
Mình tin rằng trong thời gian tới, gió sẽ xoay chiều khi kinh tế TQ liên tục tăng trưởng dưới tiềm năng và mục tiêu chính sách và lãnh đạo sẽ phải lắng nghe market hơn. Tất nhiên, có một khả năng khác mà các bạn ở Trung Quốc cảnh báo mình là nếu không thay đổi thì các địa phương sẽ phải đối phó bằng cách “vẽ số”. Đã xuất hiện hiện tượng “vẽ số” rồi, gọi là GDP manipulation. Khi đó Trung Quốc vẫn xoay vòng vòng.
Bài học từ Trung Quốc mà mình rút ra là sự đánh giá thấp vai trò feedback lại của khối kinh tế tư nhân về chính sách kinh tế, cũng như kềm kẹp nhóm kinh tế tư nhân quá mức (mà nhóm đó tạo ra nhiều công ăn việc làm).
Vì vậy trong việc giải quyết vấn đề BĐS ở VN, vẫn phải lắng nghe thị trường và khối tư nhân, thay vì chạy theo những khẩu hiệu dân túy.
Khủng hoảng đại học: Xung quanh một chữ "tiền"
Bài của mình về Khủng hoảng đại học trên TTCT. Toàn bài ở đây
Và mình nghĩ một bất ngờ với nhiều người là một số bạn nói là thừa thầy thiếu thợ thì cho con đi học nghề. Một thực tế là các trường nghề đáp ứng được nhu cầu mới của xã hội cũng đang giảm xuống luôn. Vì sao? Dạy nghề vẫn quay lại câu hỏi cũ với dạy đại học "tiền đâu". Không đầu tư thì sao có dạy nghề chất lượng.
Vài đoạn trích
"Điều đáng nói là ngay cả với mức hơn 9.000 bảng Anh này thì các đại học vẫn đang phải… bù lỗ.
Chi phí đào tạo tăng cao, trong khi học phí đứng yên 10 năm, và chính phủ thì cắt giảm nhiều khoản tài trợ khác, nên tính chi phí ra cho đúng thì sinh viên Anh đi học vẫn đang được trợ cấp.
Một giải pháp lập tức với các đại học là tăng học phí sinh viên quốc tế để bù vào, đặc biệt là với các khóa học thạc sĩ. Có những khóa học thạc sĩ ở Anh học phí đã lên tới hơn 50.000 bảng (65.000 đô la).
Nghĩa là "mô hình tài trợ" của nhiều đại học Anh chủ yếu là lấy tiền của sinh viên quốc tế bù cho sinh viên quốc nội. Một số trường ít tên tuổi hơn, khó thu hút sinh viên quốc tế thì đã giật gấu vá vai từ mấy năm nay, cắt giảm chi phí và đóng cửa một số khoa đào tạo (và tất nhiên là sa thải nhân viên, bao gồm đội ngũ giảng dạy).
Nhưng đa số các trường khác vẫn tồn tại được theo cách đó, và còn tăng đầu tư cơ sở hạ tầng để thu hút sinh viên quốc tế nữa.
Mô hình đó vận hành ổn ở cả Anh, Úc và Mỹ - lấy tiền sinh viên quốc tế làm phần thu quan trọng.
Nhưng cái gì cũng có giới hạn của nó. Với xu thế dân số già, số người trong độ tuổi học đại học từ nhiều nước giảm, trong khi làn sóng chống người nhập cư dẫn đến điều kiện visa ở lại làm việc và chính sách nhập cư siết chặt, sinh viên Trung Quốc, Ấn Độ, Đông Nam Á và châu Phi đều đã chùn chân.
Dữ liệu thị thực mới nhất của Bộ Nội vụ Anh cho thấy đã có 156.800 đơn xin thị thực du học được tài trợ trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 7-2024, thấp hơn 16% so với cùng kỳ năm 2023.
....
Trong trường hợp của Mỹ, đã có 30 trường phải đóng cửa trong năm 2023, và số trường đóng cửa tiếp tục tăng lên trong năm nay.
Tuy đó chủ yếu là các trường tư, nhưng vào tháng 5 vừa rồi, Paul Basken viết trên Times Higher Education rằng "ngày càng có nhiều dấu hiệu cho thấy những người ra quyết sách ở cấp tiểu bang - vốn từ lâu muốn cắt giảm ngân sách cho các trường đại học nhưng không thực sự muốn đóng cửa - có thể đang xem xét lại lập trường". Nghĩa là bây giờ trường đại học công của Mỹ cũng có thể bị đóng cửa.
....
Ngay cả trường không lỗ, nhưng nhiều biện pháp bên trong trường để tiết kiệm chi phí, dự phòng rủi ro sẽ diễn ra (giống như một ngân hàng đổ vỡ sẽ dẫn đến các ngân hàng khác phòng thủ).
Điều này đang diễn ra ở những đại học giàu có và vẫn đang tuyển dụng với mức lương hai trăm nghìn đô la Mỹ hoặc hơn nữa cho vị trí giảng viên (assistant professor), thường do tiến sĩ mới ra trường đảm nhận.
Nhưng cắt giảm chi phí chỉ là bề nổi. Ở phần chìm, áp lực làm việc, tăng xuất bản bài báo khoa học chất lượng cao ngày một lớn, và cơ hội được biên chế vĩnh viễn (gọi là tenured) ở các trường tốt tại Mỹ giờ trở nên cực kỳ khó khăn.
Nói cách khác, ngay cả với những trường tưởng là an toàn, sinh viên không sụt giảm hoặc chỉ giảm nhẹ thì áp lực công việc và nhiều thứ cũng sẽ tăng lên, do những trường khác áp dụng nhiều loại "sáng kiến" giảm chi phí, thì tất yếu cả ngành sẽ bị ảnh hưởng theo ít nhiều.
.....
Nói chung, vấn đề của các đại học Anh và Mỹ được chỉ ra rõ ràng: thiếu tiền. Câu chuyện có khác đi với Mỹ khi các trường tư có nguồn tài trợ lớn của mạnh thường quân. Do đó vấn đề sẽ đến khi các trường này mất đi nguồn tài trợ này trong khi nguồn thu học phí suy giảm.
Kinh tế tăng trưởng chậm góp phần hạn chế nguồn tài trợ. Trong trường hợp của Anh là do sinh viên quốc tế suy giảm (do chính sách về visa ngặt nghèo hơn), trong khi nguồn tài trợ từ chính phủ thì đứng yên trong nhiều năm, còn chi phí thì tăng nhanh.
Một số trường Nhật Bản và Hàn Quốc thì tương tự Anh ở khía cạnh chi của chính phủ cho đại học không tăng, nhưng chi phí thì tăng. Vừa rồi khi Đại học Tokyo đề xuất tăng học phí, họ cũng đã vấp phải phản đối dữ dội.
Trong trường hợp của Anh, Nhật Bản và Hàn Quốc, một giải pháp được đưa ra là nâng mức học phí cho sinh viên đại học vốn bị chính phủ kềm hãm 10 năm qua.
Nhưng quyết định này lại "gây ra tranh luận về tính bền vững và khả năng tiếp cận giáo dục đại học trước những thách thức về nhân khẩu học và kinh tế".
Bạn nào chưa đăng ký Đọc Chậm mà muốn đăng ký có thể bấm ở đây nha. Không tốn tiền :)