Thuế bất động sản và giá nhà
Như đã hứa, mình post nền tảng lý luận về câu chuyện thuế bất động sản và giá nhà.
Ở đây mình sẽ đặt ra một vấn đề nền tảng lý luận chung về câu chuyện thuế bất động sản (bất cứ loại thuế nào đánh vào bất động sản, từ giao dịch cho tới đánh trên tài sản) và ảnh hưởng đến giá nhà.
Yếu tố nào ảnh hưởng chung đến giá bất động sản và có thể làm giảm hiện ứng điều tiết của thuế lên bất động sản?
Thứ nhất, là trend dân số. Ở các nước tăng trưởng nhanh hơn và giá nhà tăng mạnh so với thu nhập người dân thường được thúc đẩy bởi yếu tố cơ bản là dân số.
Hiểu nôm na là hình Figure 9 bên dưới.
Na-Uy có tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tăng cao do trend dân số tăng mạnh, nhu cầu dân có nhà tăng mạnh. Mỗi người trẻ 20 tuổi trở lên sẽ bắt đầu tạo thành một cái nhu cầu nhà trong tương lai cứ tăng vù vù, kéo cái P/Income tăng lên nhanh. Ngược lại dân số già kiểu Israel thì trend tăng mềm hơn, vẫn tăng.
Dân số nhiều nước như Anh, Mỹ, Úc, Canada, Hàn hưởng lợi từ nhập cư dù dân số họ qua điểm vàng, nhu cầu sở hữu căn nhà lần đầu cao. Do vậy, nó kéo P/Income lên nhanh và ai sở hữu nhà trước sẽ có market power khi bán lại. Nhu cầu căn nhà lần đầu cao nên giá, thuế, phí thế nào thì dân cũng phải mua.
Gần đây Mỹ làm thống kê còn phát hiện 1 cái trend nữa là dân thế hệ Millenium đang có nhu cầu mua nhà lần đầu cao. Một thế hệ mà người ta tưởng là không muốn mua nhà giờ đang mua nhà như điên (và thanks to việc bà con nhồi sọ các bạn này đừng mua nhà, áp lực catch up của họ có thể kéo dài nhiều năm - for years!).
The generation that supposedly didn’t want to buy things now accounts for over half of all home-purchase loan applications; economists expect them to bolster demand for years
https://www.wsj.com/.../millennials-are-supercharging-the...
Ở VN thì vừa dân số vàng vừa nhận FDI nhiều, số chuyên gia vào tăng lên nhiều lần, nhu cầu sở hữu nhà thông qua giao dịch cá nhân hoặc lập công ty mua bán đầu tư BĐS cho thuê cho người nước ngoài tăng lên. Đây là cầu tự nhiên do đặc tính dân số vàng của Việt Nam và sự tăng trưởng mạnh của dòng vốn FDI.
Thứ hai, là vấn đề độ co giãn của cung nhà.
Trong các post trước của mình các comment tranh luận có nhiều comment kiểu: tăng tax sẽ giảm demand, vì vậy giảm giá nhà.
Những comment như vậy bỏ qua yếu tố quan trọng trong economics của thị trường nhà và giá nhà. Đó là độ co giãn của cầu và cung với biến động của giá nhà, thuế hay bất cứ chính sách nào của chính phủ. Đây thật ra là một nhân tố mà bị bỏ qua trong nhiều chính sách. Cách đây khoảng hơn 10 năm khi mình còn học PhD thì cụ Stiglitz dạy mình mấy seminar về lập chính sách, cụ chỉ ra có hơn 50 chính sách trọng yếu của nhiều quốc gia trên thế giới từ 2002-2009 là bỏ qua yếu tố độ co giãn.
Cái này có thể hình dung qua cái hình Figure 10 và 11. Cung dựng đứng lên thì dù bạn làm cho cầu tăng thêm một tí, giá vẫn bay vùn vụt. Và như vậy thì expected return của người đầu cơ vẫn rất cao, miễn là cầu còn tăng. Và như ở trên mình chỉ ra, cầu ở những nước như VN sẽ còn tăng tự nhiên. Và như vậy, bạn không thể tác động nhiều đến nhu cầu đầu cơ khi mà cung của bạn rất ít co dãn.
Vậy miễn là cung nhà kẹt không ra được nhiều nhà cho người mua nhà lần đầu là tạo thành cái case cung nhà ít co giãn. Hình 11 estimate độ co giãn trong dài hạn ở một số nước phát triển. UK là một môi trường mua bán nhà rất tốt, vì cái real housing investment eslaticity gần bằng 0 vì yếu tố demographic và định chế quản lý đất đai từ ngàn xưa cũng như qui hoạch các khu đặc địa không được xây nhà cao tầng hay khoảng trống giữa những căn nhà, diện tích chung tối thiểu, .v.v. Tất cả chính sách tạo thêm cost đều sẽ được pass về giá mua trong tương lai.
Nôm na là giá bò phụ thuộc vào số con bò và preference về chất lượng bò, trước khi liên quan đến mua bò có được tặng chuồng bò không và phải nộp thêm phí giao dịch bò hay không. Nếu nhiều người muốn có 1 con bò, và nhiều người chưa có bò, toàn đang phải đi thuê bò, thì elasticity sẽ thấp. Và thế là giá bò chạy “to the moon”. Cho đến khi demographics trend thay đổi hoặc preferences thay đổi.
Thứ ba, là tỷ lệ thu nhập dôi dư.
Hiểu nôm na là bạn dư tiền ra để đầu tư, thì bạn sẽ đầu tư vào cái gì đó. Không nhà thì cổ phiếu, nhưng mà nhiều financial adviser đều sẽ advise bạn “diversify”. Nghĩa là rồi thì mỗi ông có thu nhập cao lên cũng sẽ nhập cho mình 1 căn nhà in long-term portfolio.
Mỹ và Canada có độ co giãn tương đối cao, nhưng lại dẫn đầu về thu nhập dôi dư, lại có nhập cư lớn, nên vẫn “to the moon”. Nôm na: dân giàu, nước mạnh, giá nhà cao.
Tóm lại cuối cùng, giá nhà và nhu cầu đầu cơ nhà vì vậy phụ thuộc vào các chính sách tác động vào 2 đầu cung và cầu, trong đó tax tác động vào đầu cầu. Nhưng giá nhà thay đổi như thế nào theo tác động cung cầu lại phụ thuộc quan trọng vào nhân tố thứ 3 nữa là độ co giãn của giá nhà (và theo đó là nhu cầu đầu cơ) với tác động chính sách lên cung và cầu.
Bảng dưới đây chỉ ra 1 thứ, là ảnh hưởng tax thật ra không lớn vì độ co giãn khá ít, trong khi đó cái ảnh hưởng kinh nhất thật ra là ảnh hưởng của housing finance, hay nói cách khác lãi suất cho vay mua nhà với độ biến động elasticity khá rộng.
Bác Tập thành công là quất vào cái chỗ này, quánh vào nguồn cấp tín dụng cho nhà ở. Nhưng bác quên là đánh vào cái này có thể đấm nhầm vào tử huyệt của hệ thống tài chính, kết quả là bond vỡ nợ và bank, công ty tài chính, tan nát hết trơn. Giờ bác phải đi bơm tiền, giảm lãi suất, bailout từa lưa. Bác tưởng nó là một mục tiêu dễ đánh, thật ra là vô cùng khó tấn công vì nó là kiểu một cái đòn bẩy của toàn hệ thống kinh tế.
Dựa vào những yếu tố kể trên này, có thể thấy nền tảng quan trọng nhất của việc để cho bất cứ tác động nào về mặt demand side (như bất kỳ luật thuế nào) có thể phát huy tác dụng, thì phải xử lý cái supply elasticity trước. Khi mà dân có nhu cầu mua nhà chất đống, nhưng nguồn cung tăng 1% nhà ở cho người có thu nhập thấp như thống kê vừa qua, thì phim hay vẫn còn tiếp diễn.
Nếu bạn thích và muốn nhận những bài viết như thế này thì có thể đăng ký kênh Substack của mình dưới đây.